<<
>>

Затратный подход: оценка методом рыночного собственного материального капитала

Для расчета стоимости бизнеса методом рыночного собственного материального капитала необходимо на основе баланса предприятия на дату оценки или на последнюю отчетную дату составить экономический баланс.
По данным скорректированного (экономического) баланса рассчитывается стоимость рыночного собственного материального капитала, которая является оценкой бизнеса.

Корректировки подвергаются следующие статьи баланса на последнюю отчетную дату: •

стоимость основных средств; •

стоимость материально-производственных запасов; •

дебиторская и кредиторская задолженность.

В целях получения экономического баланса основные средства и материально-производственные запасы оцениваются по их рыночной стоимости, а дебиторская и кредиторская задолженности корректируются с учетом реальных условий возврата и получения средств.

Кроме того, при оценке предприятия необходимо исключить из баланса стоимость всех активов и пассивов не участвующих в основной деятельности предприятия.

Оценка стоимости ЗАО «ДПК» проводилась методом рыночного собственного материального капитала следующими этапами: 1.

Расчет стоимости собственного материального капитала. 2.

Оценка стоимости объекта недвижимости. 3.

Оценка стоимости материально-производственых запасов. 4.

Оценка дебиторской и кредиторской задолженности. 5.

Ра с чет р ын оч но й с то и мо сти со бс твен н ого м атериал ьно го капитала. 4.2.1.

Расчет стоимости собственного материального капитала

Балансовый собственный материальный капитал представляет собой скорректированный определенным образом собственный капитал предприятия. Собственный капитал предприятия является разницей между всеми активами предприятия и всеми его обязательствами. Исходной информацией для расчета являются данные баланса ЗАО «ДПК» за 2004 год (приложение 1 отчета).

Для получения стоимости собственного материального капитала необходимо балансовый собственный капитал необходимо уменьшить на стоимость нематериальных активов, утрачивающих ценность при продаже бизнеса, и увеличить на изменение рыночной стоимости нематериальных активов, получивших рыночную оценку.

Примером нематериального актива, утрачивающего ценность при продаже бизнеса, может выступать специфическое программное обеспечение, разработанное для ведения аналитической работы руководства.

Анализ состава имущества ЗАО «ДПК» показал, что на предприятии отсутствуют нематериальные активы и прочие активы корректирующие стоимость балансового собственного капитала.

Таким образом, балансовый собственный материальный капитал па 01.01.2005 г. равен сумме Ш раздела баланса «Капитал и резервы» и составляет 7 623,0 тыс. руб. 4.2.2.

Оценка стоимости объекта недвижимости

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка (или стоимость прав на его аренду). Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: •

определить стоимость земельного участка (или прав его аренды) в предположении, что он не застроен; •

определить восстановительную стоимость здания; •

определить величину накопленного износа; •

вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа; •

к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка (или прав его аренды).

При оценке необходимо составить мнение об эффективности использовании объекта недвижимости на основе анализа состояния рынка и определить наилучший вариант его использования в соответствии со следующими критериями: 1.

Физическая осуществимость — рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. 2.

Юридическая допустимость - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим законодательствам и т.д. 3.

Финансовая осуществимость - рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. 4.

Максимальная эффективность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Стоимость земельного участка и прав его аренды

Оценка стоимости земельного участка представляет собой отдельный и обязательный этап расчета стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода. Существует шесть основных методов рыночной оценки земли: 1) метод соотнесения; 2) метод извлечения (экстракции); 3) метод застройки или развития (освоения); 4) метод остатка для земли; 5) метод капитализации земельной ренты; 6) метод сопоставимых продаж.

Для того чтобы произвести оценку земли, обычно используется метод прямого сравнительного анализа продаж. Данный подход предполагает сбор информации по недавним продажам аналогичных земельных участков, их сравнение с оцениваемым участком и, если необходимо, проведение корректировок на присутствующие различия. Полученные откорректированные показатели стоимости затем используются для определения окончательной оценки стоимости оцениваемого участка земли,

Таким образом, на настоящий момент применение подхода сопоставимых продаж в г. Ростов-на-Дону затруднено ввиду отсутствия аналогичных сделок и непрозрачности информационного рынка.

Другой метод оценки стоимости земли - метод соотнесения — представляет собой экспресс-оценку застроенных земельных участков в составе однотипных объектов недвижимости: в районах дачной застройки, ИЖС и т. п. Данный метод базируется на информации по сопоставимым объектам недвижимости, для которых может быть рассчитана в процентах стоимость земли от цены объекта или строений.

Стоимость объектов по каждому из объектов-аналогов рассчитывается приемами затратного подхода. Разность цены продажи объекта и стоимости улучшений есть цена участка. В результате анализа соотношений цен участков и стоимостей строений выявляется процент, который может быть рекомендован для конкретной оцениваемой недвижимости. Чем обширнее выборка по сопоставимым объектам и незначительны различия, присущие им, тем более точные и надежные результаты дает данный метод.

В целях оценки метод соотнесения неприменим ввиду тех же причин, что описаны выше.

Оценка стоимости земельного участка методом физического остатка применяется как для застроенного участка, так и для оценки свободного участка под предполагаемое строительство, а также для «доходных» объектов недвижимости, подлежащих сдаче в аренду. Основными предположениями при его применении являются следующие: - доход от объекта недвижимости известен и может быть разделен на составляющие, причем, доход от земли предполагается постоянным: — известна стоимость улучшений и коэффициент капитализации для здания. Эти условия не выполняются для объекта оценки.

Метод застройки и освоения (развития) может быть рекомендован при оценке больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные осваиваемые под застройку участки.

Могут оцениваться как права собственности на земельный участок, так и права аренды (краткосрочная, долгосрочная). Эго зависит от характерных особенностей рынка земельных участков определенного функционального назначения. Суть метода заключается в том, что разница общих затрат на освоение территории и суммы, полученной от продаж освоенных участков, эквивалентна стоимости неосвоенной земли.

Этим методом находится обоснованная рыночная стоимость свободного земельного участка для реализации определенного варианта землепользования с учетом финансового интереса застройщика и инвестора в виде предполагаемой прибыли застройщика и ставки дохода на капитал, вложенный инвестором. Подобные расчеты применимы при определении стратегии застройки в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования. Также они позволяют через рассмотрение различных вариантов функционального использования территории установить наибольшую экономически обоснованную стоимость земли.

Этот метод применяется для оценки неосвоенной территории. Для оценки земельного участка удобно использовать метод выделения (извлечения), который предусматривает анализ улучшений недвижимости при отсутствии рынка свободных земельных участков в районе оценки и соответственно информации о продажах незастроенных участков.

Для существующих объектов недвижимости ВОЗМОЖНО выделение из рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости стоимости участка. С этой целью другими возможными подходами (сравнительного анализа продаж, доходным) рассчитывается стоимость объекта. Затратным подходом оценивается вклад улучшений в стоимость объекта. Разность дает стоимость земельного участка. Наконец, метод капитализации земельной ренты базируется на принципах расчета стоимости объекта недвижимости доходным подходом. Доходы, получаемые от сдачи в аренду земельных участков по рыночным арендным ставкам, пропорциональны их стоимости. Коэффициентом пропорциональности в этом случае может быть или коэффициент капитализации, или рентный мультипликатор. В нашем случае данный метод не работает по той же причине, что и метод физического остатка.

Сквозной анализ методов рыночной оценки земли показывает, что в ситуации, сложившейся на настоящий момент, оценка рыночной стоимости участка земли может быть проведена только методом извлечения. Однако в случае его применения мы не должны использовать результаты затратного подхода в процедуре согласования, поскольку они будут непосредственно связаны с результатами другого (например, Доходного) подхода. Поэтому предлагается произвести оценку нормативной стоимости участка земли. В настоящее время в Ростовской области отсутствует система коммерческой Продажи и выделения земельных участков под строительство. Для получения участка в пользования или аренду, необходимо добиться специального Постановления главы администрации города или района.

Кроме того, отсутствует какая-либо достоверная информация О сделках купли-продажи земли. Учитывая данное положение и проанализировав методическую базу, оценщик воспользовался положениями пункта 5.11 проекта стандарта Российского общества оценщиков «Оценка недвижимости», подготовленного коллективом авторов под руководством Е.И. Тарасевича, предусматривающего возможность применения, при отсутствии информации о рыночных продажах и аренде земли, действующих нормативных методик.

При долгосрочном пользовании участком земли рыночная стоимость земли может быть определена по формуле:

Стоимость земли =

= Ставка земельного налога >' Площадь участка х 150

Согласно статье 8 Закона РФ от 11 октября 1991 г. №1738-1 «О плате за землю» (с изменениями от 22 августа 2004 г.) ставка земельного налога за земли подобного назначения устанавливается не менее 10 рублей за квадратный метр в год.

10 руб. в год * 245 мг х 150 = 367 500 руб.

Таким образом, нормативная стоимость земли составляет 367,5 тыс. руб.

Краткая характеристика объекта недвижимости

Оцениваемое помещение расположено на 1-м этаже 9-этажного дома, построенного в 1984 году. Общая площадь помещения составляет 245 кв. м. Осмотр объекта выявил, что часть помещения используется под складские помещения, часть под торговый зал, часть помещения занято администрацией. Первоначальная стоимость постройки объекта оценки в 1984 году составляла 140 тыс. руб. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости без учета налога на добавленную стоимость и прибыли предпринимателя приведен в таблице 7.

При определении полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов недвижимости были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1991 года

Таблннп 7 Год Индекс Стоимость, руб. 1984 - 140 236 1991 1,59 222 975 2004 15,898 3 544 860 на единицу объема и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.11.2004 года.

Расчет полной восстановительной стоимости производился путем перемножения следующих данных: •

стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1984 года (базисный стоимостной показатель); •

единица измерения (объем, куб.м); •

индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 года в цены 1991 года; •

индекс пересчета стоимости строительства из цен 1991 года в цены 2004 года.

Источники информации базисных стоимостных показателей по данному методу: •

укрупненные сметные нормы и правила на здания промышленного и жилищно-гражданского назначения. •

сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

Пересчет базисной стоимости 1984 года в уровень фактических цен на 01.01.1991 года был произведен с помощью системы индексов цен на строительную продукции и виды строительных работ «Показатели изменения стоимости строительства», а также индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, изданным в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-ИН- ВЕСТа «Индексы цен в строительстве». Он равен 1,59.

Пересчет базисной стоимости 1991 года в уровень фактических цен на 01.05.2003 года был произведен с помощью системы индексов цен по строительной продукции и видам строительных работ «Показатели изменения стоимости строительства»> а также индексам цен на строительно-мон- тажные работы по характерным конструктивным системам . зданий и сооружений в региональном разрезе, изданным в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТа «Индексы цен в строительстве». Он равен 15,898.

Предпринимательская прибыль — это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика.

Величина предпринимательской прибыли определена в размере 1 5% на основе исследования рынка.

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом НДС и прибыли предпринимателя составляет: 3

544 860 х 1,15 х 1,18 = 4 810315 руб.

Оценка износа

В теории оценки выделяют три вида износа: •

физический - связанный с физическим устареванием объекта, •

функциональный - проявляющийся при несоответствии параметров объекта современным требованиям; •

внешний - возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки — внешней по отношению к объекту недвижимости.

Функциональный износ для объектов отсутствует. Внешний износ для объектов нами во внимание не принимается.

Износ рассчитывается по конструктивным элементам с учетом их технического состояния. Нормативы для определения степени износа конструктивных элементов приведены в сборнике.

Расчет физического износа здания приведен в таблице 8.

Таблица 8 Наименование

конструктивных

элементов Состояние и нормативы износа конструктивных элементов Удельный вес конструктивных элементов УПВС N»361969 Г Принимаемый

износ

конструктивных

элементов г .....

Удельный износ конструктивных элементов Фундаменты хорошее 6 14% 0,84 Стены и перегородки удовлетвори

тельное 17 27% 4,59 Перекрытия хорошее 14 -12% 1,68 Крыши хорошее 12 8% 0,96 Полы хорошее 7 15% 1,05 Проемы хорошее 16 18% 2.88 Отделочные работы удовлетвори

тельное 3 25% 0.75 Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства хорошее

5-20% 15 10% 1,5 Прочие работы удовлетвори

тельное 10 20% 2 ИТОГО 100 16,25 Суммарный физический износ составляет 16,25%.

Таким образом, рыночная стоимость помещения с учетом физического износа (16,25%) равна :

4 810375 - 4 810375я 16,25% = 4 810375 ~ 781686 =

= 4 028 689 руб.

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом стоимости земельного участка составит: 4

028 689 + 367 500 = 4 396 189руб., или округленно — 4 396,2 тыс. руб. 4.2.3.

Оценка стоимости материал ьно-производственых запасов

По данным бухгалтерского баланса стоимость материаль- но-производственньгх запасов на 01.0 1.2005 г. составляет:

Таблица 9 На 01.01.2005 Запасы 19 389 в том числе сырье, материалы и другие аналогичные ценности 9 готовая продукция и товары для перепродажи 19274 расходы будущих периодов 96 прочие запасы и затраты 10 Анализ состава запасов показал, что в состав материалов и расходов будущих периодов включены активы, не относящиеся к основной деятельности на сумму 14,0 тыс. руб. 4.2.4.

Оценка дебиторской и кредиторской задолженности

Анализ качественного состава дебиторской задолженности и сроков ее погашения показал, что в балансе предприятия на 01.01.2005 года учтена безнадежная дебиторская задолженность на сумму 23,0 тыс. руб.

Вся кредиторская задолженность является реальной и планируется погашаться в срок. 4.2.5.

Расчет рыночной стоимости собственного материального капитала

Рыночная стоимость собственного материального капитала определяется на основе его балансовой стоимости с учетом корректировок стоимости основных фондов, материаль- но-производственных запасов и дебиторской и кредиторской задолженности.

Таблица 10

тыс. руб. 1. Балансовая стоимость собственного материального капитала 7 623,0 2. Увеличение стоимости основных средств 4396,2-374,0 = 4 022,2 3. Уменьшение стоимости материально-производственных запасов 14,0 4. Корректировка стоимости дебиторской задолженности 23,0 5. Рыночный собственный материальный капитал

(П.1+П.2-П.З-П.4) 11 608,2 Рыночная стоимость бизнеса ЗАО «Донская парфюмерная компания» на 01.01.2005 г., определенная затратным подходом, составляет:

-11 608 200руб. (одиннадцать миллионов шестьсот восемь тысяч двести рублей). 4.3.

<< | >>
Источник: Н. Е. Симионова, Р. Ю. Симионов. Оценка бизнеса: теория и практика. — Ростов н/Д.: «Феникс». — 576 с. —(Высшее образование).. 2007

Еще по теме Затратный подход: оценка методом рыночного собственного материального капитала:

  1. Метод стоимости чистых активов 3.1.1. Сущность метода чистых активов
  2. Оценка стоимости нематериальных активов
  3. Принципы оценки недвижимости
  4. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  5. Словарь основных терминов
  6. Метод собственного материального балансового капитала
  7. Общие положения
  8. ОТЧЕТ об определении рыночной стоимости
  9. 4. Методология оценки И ВЫВОДЫ 4.1. Обзор подходов и методов определения рыночной стоимости
  10. Затратный подход: оценка методом рыночного собственного материального капитала
  11. 3.3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ
  12. Методы прогнозирования цен
  13. Гудвилл как экономическая категория
  14. Выбор наиболее перспективного сегмента бизнеса
Яндекс.Метрика