Задать вопрос юристу

Подходы к оценке недвижимости

При оценке недвижимости могут использоваться три подхода к оценке (затратный, доходный, сравнительный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведения аналогичного по значению и качеству объекта недвижимости в обозримый период.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта недвижимости за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Технология оценки недвижимости затратным подходом включает 4 этапа: *

оценка стоимости земельного участка, *

оценка стоимости восстановления или замещения улучшений, *

вычет накопленного улучшения износа, *

суммирование стоимости земельного участка и улучшений.

Затратный подход не следует применять для оценки зданий, имеющих историческую ценность, когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом, когда нельзя сделать оценку земельного участка.

В затратном подходе существует четыре основных метода оценки: *

сметный, *

индексный, *

сравнительной единицы, *

поэлементный.

Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.

Основные этапы оценки доходным методом: 1.

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов. 2.

Вычитание операционных издержек. 3.

Определение и корректировка чистого дохода. 4.

Оценка и мультипликатор гудвил. 5.

Определение окончательной стоимости недвижимости.

Доходный метод включает два подметода: капитализации доходов (метод прямой капитализации) и дисконтированного денежного подхода.

Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости

Это подход прямого сравнительного анализа, также он называется методом сравнительных продаж, рыночным методом или методом рыночной информации.

Базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Предполагается наличие развитого рынка. Оценщик рассматривает сопоставимые объекта, которые были проданы на рынке, затем вносятся корректирующие поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Скорректированные цены позволяют сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке.

Существующий спрос на рынке недвижимости также влияет на цену. Оценка недвижимости методом сравнения продаж выполняется при наличии объектов аналогов в следующем порядке: 1.

Выявление и подбор объектов-аналогов, подходящих для сравнения. 2.

Сбор информации. 3.

Определение перечня характерных данных (факторов) по рассматриваемой группе объектов. 4.

Экспертная оценка веса факторов и уровня их изменения. 5.

Построение таблиц и графиков для анализа данных и сравнение результатов объекта товара с объектами-аналогами с учетом последовательных корректировок показателей. 6.

Расчет коэффициентов валовой ренты и капитализации по всем сравниваемым объектам. 7.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Полученные с помощью различных подходов уровни стоимости объекта недвижимости ранжируются, проверяется реальность первичной информации, оценка «взвешивается», результаты согласовываются с заказчиком. Отчет об итогах оценки передается заказчику.

<< | >>
Источник: Т.В. Чибикова. Экономика недвижимости: консп. лекций / Т.В. Чибикова. – Омск: Изд-во ОмГТУ. – 56 с.. 2007

Еще по теме Подходы к оценке недвижимости:

  1. 5.4. ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
  2. 2.5. Подходы к оценке недвижимости
  3. 3.5. Подходы к оценке недвижимости.
  4. Подходы к оценке объектов недвижимости
  5. 7.4. Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости
  6. 8. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  7. ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ
  8. 8.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
  9. 5.4.2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
  10. 8.3. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
  11. 11.6. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода
  12. 11.4 Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью затратного подхода
  13. Возможности и ограничения подходов к оценке в современных условиях рынка недвижимости России
  14. 8.2. Оценка стоимости объектов недвижимости с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж
  15. | 38.1. Оценка городских объектов недвижимости ( 38.1.1. Организация деятельности по оценке | объектов недвижимости
  16. 5.1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИХ ЦЕНУ 5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости
  17. Оценка недвижимости – оценка своих возможностей
  18. 26.1. Основные подходы к оценке бизнеса и методы оценки
  19. 7.3. Принципы оценки объектов недвижимости
  20. 2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ